融資事務手数料のタイフで、借り挽え効果の総額も多少変わってくる

フラットおからフラットおに借り換えた場合の「借り換え効果の総額」の目安をでご紹介しましたが、金額は、融資事務手数料が定率タイプ(融資額×2・1%)のフラットで借り換えるという前提で計算したものです。

 

これは、金利などの条件がよい「融資事務手数料・定額タイプ」のフラットおを利用できる人が多くはないことに配慮したためですが、こちらが利用できる場合は、返済期間によって借り換え効果の総額が多少異なってきます。

 

と、定額タイプ(3万1500円)は、借り換え前後の実質金利の差が「0・5%」の場合の、定率タイプ(融資額×2・1%)の借り換え効果の総額を比較したものです。

 

返済期間がm年の場合に両者の差はほとんどなく、これよりも短いと定額タイプで借り換えた場合の効果が大きくなり、逆に長ければ定率タイプの効果が大きくなる、ということがおわかりいただけ
るでしょう。

 

掲載したすべての金利差で算出してみましたが、いちばん下の表で示した「借り換え効果の総額の差」は、どれもほぼ同じ金額でした。

 

あまり気にする必要のない誤差と考えてもよいでしょうが、検討する際には1つの判断材料として加えてみてください。

 

なお、いずれの場合も、フラットおでの借り換えにこだわらず、民間住宅ローンとも比較した上で借り換えるローンを決めることが大切です。

 

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融資事務手数料が金利に与える影響を理解する

昨今では横並び状態が続いていますが、フラット誌の適用金利は取扱い機関によって異なります。

 
もちろん金利は低いほうがよいのですが、表示された金利だけで比べてはいけません。

 

「融資事務手数料」などのコストの違いで、実賃金利が変わってくるからです。この融資事務手数料には、大きく分けて2つのタイプがあります。

 
まずーっめは「手数料定率タイプ」と呼ばれる方式で、融資額(借入金額)に対して2・1%などの割合でかかります。

 

3000万円を借りると臼万円(3000万円× 2・1%)にもなりますが、その分、金利水準は低めに設定されています。

 

「フラットおの今月の最低金利」などと紹介されている場合は、ほぼこのタイプだと考えておきましょう。

 
2つめは「手数料定額タイプ」と呼ばれており、借入金額にかかわらず3万1500円や、5万円など手数料の額は一定です。

 

その代わり、金利水準はやや高めにつけられています。

 
この手数料も勘案した上で、有利なフラットおを選ぶ際には、フラットおのホームベージにある「金マイホームの取得時にフラットおを利用する際には、融資事務手数料を上乗せして借りることがで『フラット35の利用者ー志、ま歩、『フラット35Jでの借り換え効果を確認しよう!

 

「総支払額(返済総額+融資事務手数料)」の少ない順番に表示させて比べる、という方法もあります。

 

しかし、数十年にわたり支払いが続くローンの返済総額と、借入時に一時金で支払う融資事務手数料を合計した総支払額で比べるのは、本当は好ましくありません。

 

時間が違えば、「お金の価値」も異なるからです。

 

実質金利が同じ水準であっても、この方法で並び替えられた検索結果では、「手数料定額タイプ」を取り扱う金融機関のフラット誌は、あとのほうにしか出てこなくなります。

 

そこでご紹介したいのが、事務手数料が「融資額×2・1%」であれば、その取扱機関の適用金利に「0・15%」をプラスして手数料定額タイプの金利と比べる方法です。

 

たとえば、

 

①手数料定率タイプ(融資額×2・1%)の適用金利が、2・0%
②手数料定額タイプ(3万1500円)の適用金利が、2・15%

 

という金利設定になっている場合、①の実質金利も「2・15%(H2・0%+0・15%)」程度ですので、基本的にはこの2つのフラットおに優劣はないと判断してよいわけです。

 

借り換えの場合は可能です。

 

実際にどうするかは別として、手持ち資金を出さずに行う前提にしないと正確な借り換え効果も計算できません。

 

また、持ち出しは少ないほうがありがたいという人も多いでしょう。試算では、この考え方に基づき、それぞれの融資事務手数料をプラスして借入金額を設定しています。

 

そして、手数料定額タイプの金利がどの程度高くなった場合に、2つのタイプの返済額が同じになるかという金利(および金利差)を計算することによって、定率タイプの融資事務手数科が実質金利に与える影響を試算しています。

 
返済期間や金利水準などでも若干異なりますが、手数料定率タイプの融資事務手数料は、おおむね0・07%10・15%程度の金利負担に相当することがおわかりいただけるでしょう。

 
これが、前述した、融資事務手数料・定率タイプ(融資額×2・1%)と、融資事務手数料・定額タイプ(3万1500円)を比べる場合は、前者の金利に「0・15%」を足して比較すればよいという目安の根拠です。

 
フラットおを利用する際には、金利水準が低くて融資事務手数料も安い取扱い機闘を利用するのが大切なポイントです。

 

同じ金利設定の手数料定率タイプどうしを比べる場合は、融資事務手数料の割合が「×2・1%」のところよりも、「×1・5%」や、「×1・05%」など少ないほうがいいということはわかっても、タイプが違う場合は比較が難しかったかもしれません。

 

しかし、この目安を押さえておけば大丈夫です。

 
なお、いったん支払った融資事務手数料は戻ってきませんので、2つのタイプの実質金利が同じ場合は、手数料定額タイプを選ぶほうが無難です。

 

とくに退職金などで将来的に一括返済する予定があるなどのケースでは、定額タイプがセオリーと考えておきましょう。

20年以下の適用金利は、0・3%ほど低い

返済期間を短くすれば借り換え効果は増えますが、フラットおで借り換える場合はもう1つのメリットが出ることがあります。

 

それは、初年以下の返済期間で借り換えるケースです。

 

フラットおは原則として日年以上の返済期間で利用でき、返済期間が幻年以上と初年以下の場合で適用される金利が変わります。

 

金利水準や時期などによっても異なりますが、昨今では「0・3%」程度の金利差ですので、たとえば返済期間引年以上の金利が2・0%であれば、「フラット叩」(期間叩年以下)は1・7%前後で設定している取扱い機関が多いでしょう。

 

ケース①は、現在の残り返済期間が幻年ある人が、借り換えに際して却年の返済期間を選んだ場合の試算例です。毎月の返済額はほぼ同じで、-年早く返済が終わることがわかるでしょう。

 

このケースでは、返済総額がさらに117万円ほど軽くなります。

 

また、下のケ1ス②は、毎月の返済額をもう少し増やせる場合の一例です。

 

ローン残高によっては月額1万円程度の負担増で、2年15年ほど短くできるケースもあるでしょう。

 

くケース①>20年以下の返満期間で借り換えた場合の例(1)

 

借換額2,500万

返済期間21年
適用金利1.94%
毎月返済120,862円
年間返済額約145万円
返済総額約3,046万円

 

借換額2,500万

返済期間20年
適用金利1.62%
毎月返済122,021円
年間返済額約146.4万円
返済総額約2,929万円

 

くケース②>20年以下の返済期間で借り損えた場合の例(2)

 

借換額2,500万

返済期間21年
適用金利1.94%
毎月返済96,689円
年間返済額約116万円
返済総額約2,437万

 

借換額2,500万

返済期間20年
適用金利1.62%
毎月返済106,809円
年間返済額約128万円
返済総額約2,307万円

 

入金額が多すぎないため、月額1万円ほどの負担増で、返済期聞が3年短かくできる。

借り挽えでは、「フラットおS」は使えない

フラットおでは、優良住宅取得支援制度(フラット35S)という名称で、当初の一定期間の金利を引き下げる措置が平成17年度から実施されています。

 

しかし残念ながら、借り換えでこの「フラットおS」は利用できませんので、借り換えの際には、金利優遇のない通常のフラット35を利用することになります。

 

申込みゃ融資実行の時期によって、この制度で優遇されている金利や適用期間は異なります。

 

そのため、現在、フラットおSの適用を受けている人の借り換え効果は、借入れの時期や金利水準ごとに大きく変わることになります。

 

判断の目安を左ペlジで示しておきましたので、確認した上で、取扱い機関に相談しましょう。

 

結論としては、平成げ年秋ごろまでに信りた(H2%台前半の低い金利で信りている)人と、金利優遇が拡大された平成22年2月15日以降に信りた人を除けば、少なくとも現在の金利水準で通常のフラット犯に借り換えたほうがよいといえそうです。

 

フラット35の適用を受けた人も借換効果はあるのか?

 


(1)平成19年7月までに融資が実行された人

→金利引き下げ期間の5年を経過しているため、
現在の適用金利と比較して借り換えを検討する
①平成17年6月”’10月の融資実行:借入金利が低い場合は効果なし
②平成17年11月以降の融資実行:ほぼ借り換え効果あり

 

(2)平成19年8月~平成21年4月に融資が実行された人
→金利引き下げ期間の5年は経過していないが、0.3%の金利優遇しか
なく、現状との金利差が0.5%以上あるため、信り換え効果あり

 

(3)平成21年5月~平成22年2月14日までに融資が実行された人
→金利引き下げ期間は10年に拡大されているが、0.3%の金利優遇しか
ないため、本来の適用金利次第では借り換え効果あり

 


(4)平成22年2月15日以降に融資が実行された人

→金利優遇が当初10年間1%などに拡大された点や、当時の金利水準も
低いため、借り換えてはいけない

 

最近借りた人などを除けば、「フラット35SJを借りている人も借り換え効果が期待できます。

ローン残高と返済期聞によっても効果は異怒る

前項ではフラットおどうしで借り換えを行う際の目安を、「金利差」をもとにご紹介しましたが、実際には現在のローン残高と、借り換え後の返済期聞によっても効果は変わってきます。

 

残高が1000万円程度であれば、司法書士への報酬や印紙税など固定的な諸費用の割合が高くなりますので、効果は低減されてしまいます。

 

また、借り換え後の返済期聞が短い場合も、利息軽減効果は少なくなりますので、実際に数字で効果を確認してから判断すべきでしょう。

 

とはいえ、借り換えに動くかどうかの判断材料も必要ですので、実賃金利の差と、ローン残高や、残り返済期聞を勘案した借り換え効果の「目安」。

 
「ローン残高H1500万円」、「返済期間Hお年」、のケースでは、今後の返済総額の差が「花万円」となっています。

 

昨今の経済情勢を思えば、お年間の総額でこれだけの効果があれば十分だと喜ぶ人もいらっしゃるでしょうし、逆に、毎月の返済額が「2600円(約花万円÷300回)」くらいしか減らないのだから、手間を掛けて借り換える必要はないと考える人もいらっしゃるかもしれません。

 

したがって、あとは皆さまのご判断次第です。返済期聞が短い場合や、ローン残一員か少ないケースでは、金利水準がさ5に低い民間住宅ローンで借り換えるプランもありますので、第3章以降をご確認ください。

実賃金利で『0・3%』以上の金利差があれば動きたい

諸費用を手持ち資金か5出したり、借り換えの際に借入金額を減5すことができれば、返済の負担はさらに軽減されますが、借り換え効果の純粋な比較を行うために、すべて諸費用を含めて借り換える前提で試算を行うこととします。

 
この前提で計算しても、フラット拓←フラット拐、の借り換えでは、「実賃金利」で「0・3%程度以上」の差があれば、借り換え効果、か期待できるといえそうです。

 
ここで実質金利と書いたのは、フラットおはどこで借りるかだけでなく、2種類の融資事務手数料のタイプによっても適用金利の水準は異なるからです。

 

 

ご自身が借りているフラット誌の金利と比べる際には、フラットおのホlムベlジの「金利情報」を確認し、そこに掲載されている「最低金利」に0・15%を足した数字と比べて、借り換えの効果を確認しましょう。

 
平成倒的年7月時点では、おおむね2・4%以上の金利で通常のフラットおを借りていれば、借り換え効果が期待できそうです。

 

 

ローン残高と返済期聞によっても効果は異怒る

 

 

フラットおどうしで借り換えを行う際の目安を、「金利差」をもとにご紹介しましたが、実際には現在のロlン残高と、借り換え後の返済期聞によっても効果は変わってきます。

 
残高が1000万円程度であれば、司法書士への報酬や印紙税など固定的な諸費用の割合が高くなりますので、効果は低減されてしまいます。

 

 

また、借り換え後の返済期聞が短い場合も、利息軽減効果は少なくなりますので、実際に数字で効果を確認してから判断すべきでしょう。

昨今の経済情勢を思えば、お年間の総額でこれだけの効果があれば十分だと喜ぶ人もいらっしゃるでしょうし、逆に、毎月の返済額が「2600円(約花万円÷300回)」くらいしか減らないのだから、手間を掛けて借り換える必要はないと考える人もいらっしゃるかもしれません。

 
したがって、あとは皆さまのご判断次第です。

 
返済期聞が短い場合や、ローン残一員か少ないケースでは、金利水準がさらに低い民間住宅ローンで借り換えるプランもありますので、ご確認ください。

フラット舗の借り換えは、ほぽ持ち出しゼロでも可能

平成24年4月以降、「フラットおSエコ」を平成M年目月白日までに申し込む場合を除き、フラット35(買取型) の融資上限は「建築費または購入価額の9割以内」に縮小されました。

 
しかし、借り換えで利用する際には「100%」の融資率が継続されていますので、

 
①借り換えの対象となる住宅ローンの残高
②住宅金融支援機構による担保評価額の200%以内

 
のい守れか低い額(100万円以上8000万円以下で、1万円単位)まで借りれます。

 
また、①の金額には、借り換えの際にかかる左ペ1ジの諸費用を加えることができますので、あとは審査に通れば、ほぽ持ち出しゼロでフラットおに借り換えることも不可能ではありません。

 
いま返済しているフラットおから、低利のフラットおに借り換える場合は、前述のように、固定金利の安心感を維持したままで返済額が少なくなります。
ただし、フラットおの人気が高くなり、審査が以前より厳しくなったという声がある点と、フラットおでの借り換え人気が爆発して事務作業に支障を来すようになった場合などは、借り換えでの利用が制限されるおそれもある、といった点には留意が必要でしょう。

 
さらなる金利低下を待つという選択肢もありますが、早めの対応が無難かもしれません。いずれにしても、長期金利(国債の利回り) の動向にご注目ください。

 

フラット35(借換融資)の融資限度額はいくら?

 

フラット35の借り挽えで利用できる盆額の上限

 

次のうち、いずれか低い額まで
1.借り換えの対象となる住宅ローンの残高
2.機構による担保評価額の200%
※ 100万円以上8,000万円以下(1万円単位)

 

●フラット35の借り換えに、宮めることができる諸費用

 

・金銭消費貸借契約書に貼付する印紙代(印紙税j
・フラット35(借換融資)の融資事務手数料
・抵当権の設定、および掠消時の登録免許税
・抵当権の設定、および抹消のための司法書士への報酬
・機構団体信用生命保険特約料(初年度分のみ)
・フラット35の物件検査手数料(適合証明書机必要となる場合)

 

●借り挽えで利用できるフラット35の返済期間

・15年以上の返済期聞から利用可(60歳以上の人は10年以上)
・次のいずれか短い期闘が上限(1年単位)
(l)80歳ー借り換え申込み時の年齢※」
(2)35年一現在返済している住宅ローンの経過期間※」

 

フラット35は 借り換えでも利用できる

現在ではフラット35が借り換えでも利用できますが、実は、いまフラット35で借りている人も、次要件を満たせば、再度「フラット窃」で信り換えることができます。

 

意外と知られていないようですが、この「フラット35」←『フラット35」という信り換えができれば、固定金利の安心感を残したままで返済の負担が軽減されるととになります。

 

ただし、一定の優良住宅向けの優遇制度である「フラットおS」(日当初二疋期間の金利が引き下げられる制度)は借り換えでは利用できません。

 

現在この制度の適用を受けている人は、借り換えの効果を確認し、フラットおの取扱い機関に相談してシミュレーションを行ってもらうなどした上で、ご判断ください。
なお、現在フラットおを借りている人は、「適合証明書」の代わりに、フラット35のホームページからダウンロードした「借換対象住宅に関する確認書」を提出すれば済みますので、通常は2万円~3万円程度かかる検査費用も不要です。

 

●フラット35→フラット35、の利用条件

1.返済開始から1年以上経過しているとと

※現在返済しているフラット35の借入日(金銭消費貸借契約締結日)から、倍換融資の申込固まで1年以上経過していること

2.遅滞なく返済を行っているとと

※借換融資の申込日の前固までの1年間、正常に返済をしていること

3.現在とは別の金融機関等で借り換えること

 

●フラット35→フラット35、の借り換えで提出するおもな書類

・「フラット35J借換対象住宅に関する確認書
・登記事項証明書、または登記簿謄{抄}本
・審査に当たって必要となる所得などの証明書、など